Susam Bülten
Temmuz 2026 – Sayı 73
Bu sayıda neler var? .
-
- Yerli ve Yabancı Konut Piyasası: Konut piyasasında etiket fiyatları artarken konutların gerçek değerleri azaldı. Haziran ayında konut satışları geçen yılın aynı ayına göre %15,8 arttı.
- Gelen ve Giden Göç (II): Türkiye’de ikamete başlayan yabancılar içinde Türkmenistan vatandaşlarının payı 2017-2020 dönemindeki %8,8’den 2025’te %23,2’ye çıkarken, Irak vatandaşlarının payı %17,9’dan %2,4’e indi.
|
Abone değilseniz ve gördüklerinizi beğendiyseniz: |
Yerli ve Yabancı Konut Piyasası
İlk ve İkinci El Konut Satışlarında Artış
Haziranda Türkiye genelinde yaklaşık 130 bin konut satıldı, bu da geçen yılın aynı ayına göre %15,8’lik bir artışa işaret ediyor. Haziranda ilk el konut satışlarının %23,1, ikinci el satışların ise %12,5 oranında arttığı ve bütün dönemlerde olduğu gibi ikinci el satışların ilk el satışların neredeyse iki katı düzeyinde gerçektiği görülüyor. Yılın ilk yarısında satılan toplam konut sayısı ise yaklaşık 700 bine ulaşırken, geçen yılın ilk yarısına kıyasla %3,1’lik azalma söz konusu.
Satış Durumuna Göre Konut Satışı
(2019–2026)
Kaynak: TÜİK, Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Haziran 2026.
Not: Konut Piyasası Analizinde satış, bir konutun para karşılığında el değiştirmesidir. Konutun inşaatını ya da mülkiyetini üstlenen firma veya kişi tarafından ilk kez satılmasına ilk el satış, daha önce bir kez el değiştirmiş bir konutun yeniden satılmasına ise ikinci el satış deniyor.
2019’dan beri tüm yılların son çeyreklerinde ilk ve ikinci el konut satışlarında görülen sıçramalar, yıl sonu kapanışları ve stok eritme hamleleriyle alakalı olabilir. Yılın ilk çeylerklerinde pikleri izleyen sert düşüşler de bu dinamiğin bir parçası. 2020 Temmuz-Eylül dönemindeki keskin sıçrama ise o dönemin düşük faizli konut kredisi kampanyasına işaret ediyor, ardından kampanya biterken talep hızla geriliyor.
Konut Fiyatlarında Nominal Artış, Reel Gerileme
Merkez Bankasının konutlardaki fiyat değişimini ölçmek için hesapladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE), 2026 Mayıs’ta bir önceki aya göre %1,7 yükseldi. Yıllık bazda fiyatlarda nominal artış %24,5 olurken, enflasyondan arındırılmış reel değişim %-6,1 oldu. Bu durumda konut piyasasında etiket fiyatları yükselirken konutların gerçek değerinin gerilediğini söylemek mümkün.
Kaynak: TCMB, Konut Fiyat Endeksi, Mayıs 2026.
İl bazında incelendiğinde, yıllık nominal artış İstanbul’da %25, Ankara’da %27 ve İzmir’de %22 seviyesinde gerçekleşti. Yıllık en yüksek artış %28,2 ile Bingöl-Elazığ-Malatya-Tunceli-Van-Bitlis-Hakkâri- Muş bölgesinde görülürken, en düşük artış %15,8 ile Edirne-Kırklareli-Tekirdağ bölgesinde kaydedildi. En yüksek nominal artışın (%28,2) görüldüğü illerde bile, ulusal enflasyon (~%32,6) dikkate alındığında reel değişim negatif kalmakta, yani nominal artışın en güçlü olduğu bölgede dahi konutların gerçek değeri gerilemiş.
Konut Piyasasında Hareketlilik
Konut ilanlarının açılışı ve kapanışı arasındaki ortalama gün sayısını gösteren Kapatılan İlan Yaşı, tüm şehirlerde benzer trend gösterse de Ankara’da ilanların kapanması daha uzun sürerken İzmir’de bu süre daha uzun. Örneğin, Mart 2025’te ilanların açılışından kapanışına kadar geçen ortalama gün sayısı Türkiye’de yaklaşık 55 gün iken Ankara’da 70 ve İzmir’de 40 gün olarak hesaplanmış. Kapatılan İlan Yaşının 2026 itibariyle ve Şubat’ta hem Türkiye genelinde (+3,9 gün) hem de üç büyük ilde yükselmesi konut piyasası hareketliliğinde durgunlaşmaya işaret ediyor.
Türkiye genelinde ve üç büyük ildeki satılık konut kapatılan ilan yaşı
(Gün Sayısı)
Kaynak: BETAM, sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü, Mart 2026.
Yabancılara Konut Satışları
Yabancıların konut piyasasındaki varlığı incelendiğinde, Haziran ayında yabancılara 2.015 konut satılarak toplam konut satışının %1,6’sını oluşturdu. Yabancılara yapılan satışlar geçen yılın Haziran ayına kıyasla %20,1 arttı. Ocak-Haziran döneminde ise yabancılara satılan konut sayısı 9.083’e ulaştı, yani 2026’nın ilk yarısında Türkiye’deki konut satışlarının %1,3’lük kısmı yabancılar tarafından gerçekleştirildi. Bu oran önceki yılın ilk yarısına göre yabancılara yapılan konut satışlarında %9,2’lik bir azalışa işaret ediyor.
Yabancılara Yapılan Konut satışının Toplam Satış içindeki Payı
(Haziran 2024 – Haziran 2026, %)
Kaynak: TÜİK, Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Haziran 2026.
Not: Yabancılara yapılan satış, TAKBİS sisteminde yabancı olarak kayıtlı, Türk asıllı olmayan kişilere yapılan satışları kapsar.
Ülke Uyruklarına Göre Yabancı Alıcılar
Haziranda yabancılara yapılan konut satışlarına ülke uyruklarına göre bakıldığında, en fazla konut 381 adetle Rusya Federasyonu’, ardından 170’er adetle İran ve Ukrayna vatandaşlarına satıldı. Haziranda yabancıların en fazla konut satın aldığı iller ise 837 konutla İstanbul ve 667 konutla Antalya oldu. Antalya özelinde Rusya ve Ukrayna vatandaşlarına yapılan satışlarda Mayısa göre sırasıyla %52 ve %89 oranındaki artış, yaz sezonunun başlamasıyla tatil bölgelerine yönelen ilgiyle ilişkili olabilir.
Yılın ilk yarısına bakıldığında, yabancılara satılan yaklaşık 9 bin konutun %17’si Rusya Federasyonu, %8,5’i ise İran vatandaşlarına satılırken, bu iki ülkeyi her biri ortalama %6’şar pay ile Ukrayna, Çin ve Irak izliyor. İl ve uyruk kırılımı birlikte değerlendirildiğinde, yılın ilk yarısında tek bir ilde belirli bir ülke vatandaşlarına yapılan en yüksek satış 966 konutla Antalya’da Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Rusya’yı sırasıyla İstanbul’da 574 konutla İran ve 518 konutla Çin, ardından yine Antalya’da 409 konutla Ukrayna izledi.
Alıcı Ülke Uyruklarına Göre En Fazla Satış Yapılan İllerin Türkiye Genelinde Yapılan Satış İçindeki Payları
(Ocak 2026 – Haziran 2026)
İllere göre yılın ilk yarısındaki yabancı alıcı profili belirgin şekilde farklılaşıyor. Antalya’da Rusya ve Ukrayna gibi tatil bölgesi talebi öne çıkarken, İstanbul’da İran, Çin ve Filistin’li alıcılar ağırlıkta. Ankara’da ise Irak ve Azerbaycan gibi komşu ülkelerin varlığı dikkat çekiyor. İzmir’de hem toplam satış hem de öne çıkan uyrukların hacmi diğer illere kıyasla oldukça sınırlı kalıyor.İl Bazında En Fazla Satın Alım Yapan Uyruklar
(Ocak-Mayıs 2026)
Kaynak: TÜİK, Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Mayıs 2026.
Türkiye’ye Gelen ve Türkiye’den Giden Göç II
Geçen sayıda Türkiye’den yurt dışına giden göçün yaş ve cinsiyet yapısına bakmış; 20-34 yaş grubunun toplam giden göçün %38,8’ini oluşturduğunu görmüştük. Bu kez göçün diğer yönüne dönerek Türkiye’de ikamete başlayan yabancı uyruklu nüfusun vatandaşlık dağılımını ve çalışma izni alan yabancıların profilini inceliyoruz.
Türkiye’de ikamete başlayan yabancı nüfusun vatandaşlık dağılımı
2025 ile 2017-2020 dönemini karşılaştırdığımızda, Türkiye’de ikamete başlayan yabancı uyruklu nüfusun ülke bileşiminin belirgin biçimde değiştiği görülüyor. 2025’te ikamete başlayanlar arasında Türkmenistan vatandaşları %23,2 ile ilk sırada yer alıyor. Türkmenistan’ı %8,2 ile Azerbaycan, %6,8 ile Özbekistan, %6,1 ile Afganistan ve %6 ile Mısır izliyor.
Kaynak: TÜİK, Uluslararası Göç İstatistikleri 2017 ve 2025, Vatandaşlık kırılımı veri tabloları (Yabancı uyruklu payı tarafımızca hesaplanmıştır).
2017-2020 döneminde ise Irak vatandaşlarının payı %17,9, Almanya vatandaşlarının payı %12,1 ve Afganistan vatandaşlarının payı %12 düzeyindeydi. Buna karşılık Irak’ın payı 2025’te %2,4’e, Almanya’nın payı %2,6’ya gerilerken; göç akımının ağırlığı Orta Asya ülkelerine doğru arttı.
2025’te çalışma izni alan yabancıların profili
Çalışma izni verileri, Türkiye’de çalışan yabancı nüfusun hangi sektörlerde ve eğitim düzeylerinde yoğunlaştığını gösteren bir kaynak sunuyor. 2025’te yabancılara verilen çalışma izinleri içinde en yüksek paylar konaklama (%12,4) ile hanehalklarının ev içi çalışan personelin işverenleri olarak yer aldığı faaliyetlerde (%11,6) kaydedildi. Eğitim düzeyine göre bakıldığında çalışma izni alanların %43,7’si lise ve dengi okul mezunu. Ortaokul mezunlarının payı %19,2, ilkokul mezunlarının payı %17,8.
Kaynak: Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı, Çalışma İzni İstatistikleri, 2025; Tablo 4.7.
Not: Bu veriler 2025 yılında çalışma izni verilen yabancıları göstermektedir. Sektörler, çalışma izni verilen işyerinin ekonomik faaliyet alanını ifade etmektedir.
Çalışma izni alanların uyruk dağılımında ise Suriye vatandaşları 105.096 kişiyle ilk sırada yer alıyor. Türkmenistan vatandaşları 62.412 kişiyle ikinci sırada; onları Özbekistan, Endonezya ve Rusya vatandaşları izliyor. Grafikte gösterilen ilk 10 uyruk, 2025’te yabancılara verilen çalışma izinlerinin %77,3’ünü oluşturuyor.
2025’te Çalışma İzni Alan Yabancıların Uyruk Dağılımı
Kaynak: Çalışma İzni İstatistikleri 2025, Tablo 4.6 “Uyruklara ve cinsiyete göre yabancılara verilen çalışma izni sayısı”.
Not: Veri kişilerin Türkiye’ye hangi ülkeden geldiğini değil, uyruklarını göstermektedir.
Türkiye’de 2025’te ikamete başlayan yabancıların vatandaşlık dağılımı ile aynı yıl çalışma izni alanların uyruk dağılımının birebir örtüşmemesi beklenen bir durumdur. İlk veri yalnızca 2025 içinde Türkiye’de ikamete başlayan yabancıları kapsarken, çalışma izni istatistikleri kişinin Türkiye’ye hangi yıl geldiğini göstermemekte ve daha önce ikamet etmeye başlamış olup 2025’te çalışma izni alan kişileri de içerebilmektedir. Ayrıca çalışma izni muafiyetleri ve bazı özel uygulamalar nedeniyle Türkiye’de çalışan yabancıların tamamı bu istatistiklerde yer almayabilir.
Susam Dünyasını Keşfet!
Bültenlerin tamamına aşağıdaki butondan ulaşabilirsiniz…
Susam Bülten Nedir?
Her yer veri her yer data. Peki biz ne yapıyoruz?
Anlamanın, katkıda bulunabileceği diğer hedefler bir yana, kendisinin de bir amaç olduğuna inanıyor ve bu yolda ilerlemek istiyoruz. Her hafta yayımlanacak bültenimizde; lahmacun fiyatlarının il il enflasyon karşısındaki seyrinden meclis puan tablolarına (vekillerin performansına dair kapsamlı istatistiklere), dizilerde ve tartışma programlarında (görüntü işleme yöntemleriyle elde ettiğimiz verilerle) ne gördüğümüze, sokaklardaki hurda/eskici hikâyelerine kadar geniş bir yelpazede veriler ve analizler paylaşacağız. Her şeyi bir soru ve dolayısıyla bir araştırma konusu haline getirmeye hazır olan herkesi, bu bültenle aramıza bekliyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular:
Adı neden Susam: Çünkü Research İstanbul ofisi Susam Sokak